Hur mycket får du egentligen låna när du ska köpa bostad? Svaret avgörs av tre gränser: bolånetaket, bankens skuldkvotstak och den så kallade KALP-kalkylen. Sedan de nya bolånereglerna infördes den 1 april 2026 har förutsättningarna dessutom förbättrats för många köpare. Här går vi igenom hur banken räknar, med konkreta exempel, så att du vet vad du kan förvänta dig innan du söker lånelöfte.
Sedan den 1 april 2026 får du låna upp till 90 procent av bostadens värde, så kontantinsatsen är minst 10 procent. Hur mycket du får låna i kronor styrs sedan av bankens skuldkvotstak, ofta omkring 4,5 till 6 gånger din bruttoårsinkomst, och av KALP-kalkylen, där banken stresstestar att du klarar en betydligt högre ränta än dagens. Det skärpta amorteringskravet är slopat, men grundamorteringen finns kvar: 2 procent per år över 70 procents belåningsgrad och 1 procent mellan 50 och 70. Banken gör alltid en individuell bedömning.
Frågan ”hur mycket får jag låna” är den första de flesta ställer sig inför ett bostadsköp, och svaret avgör vilka bostäder du kan buda på. Bankerna använder ingen hemlig formel, utan tre gränser som alla måste vara uppfyllda. Den lägsta av dem blir ditt tak.
Gräns 1: Bolånetaket, max 90 procent av värdet
Den första gränsen sätts av bolånetaket. Sedan den 1 april 2026 får bolånet vara högst 90 procent av bostadens värde enligt Finansinspektionens regelverk, mot tidigare 85 procent. Resten, minst 10 procent, betalar du själv som kontantinsats.
Ett räkneexempel: köper du en bostad för 3 miljoner kronor kan du låna upp till 2,7 miljoner, och behöver 300 000 kronor i kontantinsats. Med de gamla reglerna hade insatsen varit 450 000 kronor, så förändringen sänker tröskeln rejält, särskilt för förstagångsköpare. Tänk dock på att det gäller vid köp: vill du i stället belåna en bostad du redan äger ytterligare, till exempel för renovering, är gränsen 80 procent, och bostaden får normalt bara omvärderas vart femte år.
Gräns 2: Skuldkvoten, hur mycket i förhållande till inkomsten
Att bostaden räcker som säkerhet betyder inte att du får låna hur mycket som helst. Nästa gräns är skuldkvoten, alltså hur stort ditt totala bolån är i förhållande till din bruttoårsinkomst. Det finns inget lagstadgat skuldkvotstak i Sverige, men i praktiken har varje bank ett eget, ofta omkring 4,5 till 6 gånger årsinkomsten.
Ett exempel: tjänar du 35 000 kronor i månaden är din årsinkomst 420 000 kronor, vilket ger ett ungefärligt låneutrymme på 1,9 till 2,5 miljoner kronor beroende på bank. Ett hushåll med två inkomster på sammanlagt 720 000 kronor om året kan ofta låna omkring 3 till 4 miljoner. Sedan det skärpta amorteringskravet slopades den 1 april 2026 straffas du inte längre med extra amortering om du lånar mer än 4,5 gånger inkomsten, men bankens eget tak gäller fortfarande.
Gräns 3: KALP, kalkylen som avgör på riktigt
Den tredje och ofta avgörande gränsen är KALP, kvar att leva på. Banken räknar på om din ekonomi klarar lånet även i sämre tider: den drar din boendekostnad, schablonkostnader för hushållet och övriga lån från din inkomst, och räknar dessutom med en kalkylränta som är betydligt högre än dagens, ofta omkring 6 till 8 procent. Blir det som blir kvar för litet, sänks ditt låneutrymme, oavsett vad taket och skuldkvoten säger.
Det är också KALP-kalkylen som förklarar varför olika banker ger olika besked. Bankerna väger utgifter, befintliga lån och kalkylränta olika, och en skillnad på 5 till 15 procent i låneutrymme mellan två banker är inte ovanlig. Det kan därför löna sig att söka lånelöfte hos mer än en bank.
Amorteringen påverkar din månadskostnad
| Belåningsgrad | Amorteringskrav per år |
|---|---|
| Över 70 procent av värdet | 2 procent av lånet |
| 50 till 70 procent av värdet | 1 procent av lånet |
| Under 50 procent av värdet | Ingen lagstadgad amortering |
Lånar du nära taket, säg 2,7 miljoner på en bostad värd 3 miljoner, hamnar du över 70 procents belåningsgrad och amorterar 2 procent per år, i det här fallet 54 000 kronor om året eller 4 500 kronor i månaden, utöver räntan. Det är en kostnad banken räknar in i din KALP, och som du bör räkna med i din egen budget.
I stället för att fråga hur mycket du får låna, börja med hur mycket du vill att boendet ska kosta per månad. Räkna med ränta på bolånet, amortering enligt tabellen, driftskostnader och eventuell avgift, och testa gärna med en ränta några procentenheter över dagens, precis som banken gör. Då vet du vad du själv är bekväm med, vilket inte alltid är samma sak som bankens maxbelopp.
Om du känner igen din situation
Gränserna gäller alla, men vad du bör fokusera på beror på din situation.
Om du är förstagångsköpare: de nya reglerna är goda nyheter, kontantinsatsen är nu 10 procent i stället för 15. Fokusera på att KALP-kalkylen går ihop, och sök gärna lånelöfte hos flera banker.
Om du har hög inkomst men litet sparande: skuldkvoten är sällan ditt problem, utan kontantinsatsen. Räkna ut 10 procent av din tänkta prisnivå och spara mot det, att låna till insatsen försämrar din kalkyl kraftigt.
Om du vill utöka lånet på en bostad du äger: då gäller 80 procents gräns i stället för 90, och värderingen kan vara äldre än dagens marknadsvärde. Kontrollera din amorteringsgrundande värdering med banken innan du planerar.
Det viktigaste att ta med sig: bankens maxbelopp är ett tak, inte en rekommendation. Den bästa kalkylen är den där du själv har marginal kvar när räntan stiger.
Vanliga frågor om hur mycket du får låna
- Hur mycket får jag låna till bostad?
- Högst 90 procent av bostadens värde sedan den 1 april 2026, men i praktiken begränsas beloppet också av bankens skuldkvotstak, ofta omkring 4,5 till 6 gånger din bruttoårsinkomst, och av KALP-kalkylen som testar att du klarar en högre ränta. Den lägsta av gränserna avgör.
- Hur stor kontantinsats behöver jag?
- Minst 10 procent av köpeskillingen sedan den 1 april 2026, då bolånetaket höjdes till 90 procent. För en bostad på 3 miljoner kronor betyder det 300 000 kronor, jämfört med 450 000 kronor med de tidigare reglerna.
- Vad är KALP?
- KALP står för kvar att leva på och är bankens kalkyl över om din ekonomi klarar lånet. Banken drar boendekostnader, schablonutgifter och övriga lån från din inkomst och räknar med en kalkylränta som ofta ligger omkring 6 till 8 procent, alltså klart högre än dagens räntor.
- Måste jag amortera på mitt bolån?
- Det beror på belåningsgraden. Över 70 procent av bostadens värde amorterar du 2 procent per år, mellan 50 och 70 procent är kravet 1 procent, och under 50 procent finns ingen lagstadgad amortering. Det skärpta kravet vid hög skuldkvot är slopat sedan den 1 april 2026.
- Varför får jag olika besked från olika banker?
- För att bankerna väger utgifter, befintliga lån och kalkylränta olika i sina KALP-kalkyler. En skillnad på 5 till 15 procent i låneutrymme mellan banker är inte ovanlig, så det kan löna sig att söka lånelöfte hos fler än en.